Bank Kredit Zinsen

Top-Zinsen für alle Fallbeispiele

Nach wie vor stiegen die Haus- und Wohnungspreise - und nun auch die Darlehenszinsen. So stiegen die Immobilienpreise allein im vergangenen Jahr nach Angaben des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken um durchschnittlich 7,1 vH. Dennoch sind die derzeitigen Zinssätze im langjährigen Durchschnitt von rund 5 Prozentpunkten nach wie vor traumhaft niedrig.

Wenn Sie mehrere Kreditangebote erhalten und vergleichen, können Sie auch Zehntausende von Euros bei Ihrer Finanzierungen einsparen. Dies belegt unser Kreditvergleich von mehr als 100 Kreditinstituten, Maklern, Sparkassen und Versicherungen für fünf Finanzierungsfälle. Abhängig von Festzinssatz, Eigenkapital und Immobilien variieren die Zinssätze in den Modellfällen stark. Für die Gesamtlaufzeit ihrer Finanzierungen von 20 oder 25 Jahren können sich die Käufer von Immobilien gar Zinsen von weniger als 2 Prozentpunkten beschaffen.

Der Hypovereinsbank, deren Kredit auch bei Vermittlern wie z. B. der Firma Plänethome und der Firma Endeerlein zur Verfügung steht, wurde Anfang Februar ein 20-jähriges Kredit mit einem Effektivzinssatz von 1,65 beibehalten. Im Falle teuerer Kreditinstitute war das selbe Kreditvolumen mit einem Kreditbetrag von 180.000 EUR um knapp 25.000 EUR höher (siehe PDF, Tabellen S. 60).

Vergleichbare Kombidarlehen von Wohnungsbaugesellschaften mit einer Laufzeit von 18 bis 24 Jahren stehen auch bei Effektivzinssätzen unter 2 Prozentpunkten zur Verfügung. Vor allem für Darlehensnehmer, die die Freibeträge und Steuervorteile aus dem Riester-Fördermittel für ihre Finanzierungen in Anspruch nehmen wollen, ist diese Kreditkombination mit einem bauspartechnischen Vertrag geeignet. Dies ist mit herkömmlichen Bankangeboten kaum möglich (siehe PDF, Tabelle S. 61).

Der Intermediär stellte den Baufinanzierungsspezialisten eine Kombination aus Bankkrediten und Förderkrediten mit je zehn Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzinssatz von 0,31% zur Verfügung - dank eines starken Rückzahlungszuschusses der KfW (siehe PDF, Tabelle S. 59 unten). Dies verdeutlicht der Modellfall 1 (siehe PDF, Tabelle S. 59 oben): Die Frankfurter Sparkasse hat für das Darlehen nur einen effektiven Zinssatz von 1,67 Prozentpunkten in der Größenordnung von 90 Prozentpunkten des Kaufpreises mit 15 Jahren Festverzinsung und variabler Rückzahlung gefordert.

Es besteht eine steigende Nachfrage nach Krediten mit langen Zinsbindungsfristen und flexiblen Tilgungsbedingungen. Mit den meisten Kreditinstituten ist es kein Hindernis mehr, einen Kredit mit 20 Jahren Festzins zu haben. Die Darlehensnehmer müssen sich nicht mehr auf einen starren Zinssatz festlegen. Beliebte Variante: Der Kunde kann den festgelegten Tilgungsanteil jederzeit auf 5 Prozentpunkte anheben oder auf 1 Prozentpunkt reduzieren.

Auf diese Weise können sie die Kreditwürdigkeit bei steigendem oder vorübergehend sinkendem Ertrag komfortabel anheben. Im Bedarfsfall kann der Darlehensnehmer die Zahlungen für bis zu sechs Monaten auszusetzen - ein Sicherheitspuffer für schwierige Situationen oder unvorhersehbare Auslagen. Die so genannte Sektionsfinanzierung überwiegt in Deutschland: Der Kreditvertrag sieht eine Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung der Schulden vor, aber der Zinssatz ist nur während des ersten Teils von z.B. 10 oder 15 Jahren festgelegt.

Nach Ablauf der Festschreibungszeit muss der Zinssatz für die nächste Periode erneut ausgehandelt werden. Die Gefahr von steigenden Zinsen ist immer Teil dieser Finanzierungen. Je früher die Festzinsperiode abläuft und je weniger Verschuldung der Darlehensnehmer bis dahin getilgt hat, desto mehr. Allerdings stellen die Kreditinstitute ihre Darlehen vermehrt mit fester Verzinsung für die ganze Laufzeit zur Verfügung.

Der Darlehensnehmer muss für die lange Festschreibungszeit einen erhöhten Zinssatz akzeptieren, kann aber dauerhaft mit einem fixen Zinssatz rechnen. Zehn Jahre nach der Ausschüttung sind solche Darlehen äußerst flexibel: Der Darlehensnehmer kann das Darlehen jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Kalendermonaten oder einer beliebigen Anzahl von außerplanmäßigen Rückzahlungen auflösen. Es gibt zwei Arten von zinsgesicherten Darlehen:

Vollständige Rückzahlungskredite von Kreditinstituten und Versicherungen mit gleichbleibend hohem Zinsniveau und Tilgungsraten. Kombinationsdarlehen von Wohnungsbaugesellschaften, bestehend aus einem Bausparvertrag und einem Kredit ohne Amortisation. Anstatt den Kredit unmittelbar zurückzuzahlen, bezahlt der Darlehensnehmer die Sparrate auf einen Bausparvertrag, mit dem er später das Vorschuss-Darlehen (Tabelle der kombinierten Kredite der Bausparkassen) ersetzt. Für kombinierte Kredite sind die Zinssätze ebenfalls über die gesamte Laufzeit fixiert.

Außerdem sind die kombinierten Kredite nicht ganz so zuverlässig. Die Nachteile sind klein, wenn der Zinssatz des Vorschuss-Darlehens bis zur tatsächlichen Vergabe ausreicht. Für einige Bausparkassen hingegen läuft die Zinsbindungsfrist mit dem zu Beginn berechneten Zuteilungsdatum aus (siehe PDF, Tabelle S. 61). Bei Verzug muss der Auftraggeber das Vorschuss-Darlehen - bei Pech - zu einem wesentlich erhöhten Zinssatz ausweiten.

Der Vorzug der Kombidarlehen besteht darin, dass die meisten Wohnungsbaugesellschaften ihnen auch staatliche Riester-Anreize einräumen. Für die Bausparprämien und die Rückzahlung des Bausparkredits erhält der Darlehensnehmer dann Boni und Steuervorteile, ähnlich wie bei einem Riester-Sparvertrag. Dies zahlt sich aus - vorausgesetzt, dass der Zinssatz für das Riester-Darlehen nicht oder kaum über dem für ein nicht subventioniertes Darlehen liegt.