Kreditaufnahme

Leihen

Fehlleistungen bei der Kreditaufnahme sollten um jeden Preis vermieden werden, da die Ausbildungsgebühr sehr hoch sein kann und über viele Jahre anfallen kann. Der Kredit durch die WEG - zulässig oder nicht? Der BGH hat mit Bescheid vom 27. August 2012 (Aktenzeichen V ZR 251/11) zur Zuständigkeit der Eigentümerversammlung für den Abschluss eines Kreditvertrages geäußert, in dem das WEG als Vereinigung verpflichtend ist - ohne dass die Eigentümerschaften Mitschuldner werden. Die WEG hatte im Einzelfall mehrheitlich beschlossen, ein Darlehen zur Förderung einer vollständigen Renovierung aufzunehmen.

Ein Vorschlag des Beschwerdeführers, ihn von der Verantwortung für dieses Kreditgeschäft auszuschließen, wurde in einer weiteren Sitzung zurÃ??ckgewiesen, weil er die Umstrukturierung mit eigenen Ressourcen bezahlen wollte. Bei dieser Gelegenheit betonte der BGH die grundlegende Kompetenz eines WEG zur Kreditaufnahme. Gleiches gilt für die Gesetzeslage nach der Novelle des Wohneigentumsgesetzes, die die Eigentümergemeinschaft nun als handlungsfähig einräumt.

Die Stärkung der Gemeinschaftseigentumsverwaltung durch Erleichterung der Entscheidungsbefugnisse der Eigentümer von Eigentumswohnungen war nämlich ein wesentliches Ziel der Gesetzgebungsreform. Es besteht jedoch eine rechtliche Kontroverse darüber, ob es den Prinzipien einer soliden Verwaltungspraxis entspreche, ein Darlehen aufzunehmen, das nicht nur zur Deckung kurzfristiger Finanzierungsbedürfnisse bestimmt sei und dessen Betrag weniger verkraftbar sei.

In dieser Entscheidung hat der BGH jedoch - ohne dass es in diesem Falle um diese Fragestellung geht - quasi beiläufig darauf hingewiesen, dass es auch möglich ist, höhere Kreditaufnahmen über ein WEG vorzunehmen, und dass dies auch einer guten Verwaltungspraxis entspricht. Das Recht der Eigentümer, den finanziellen Bedarf der Eigentümergemeinschaft durch Kreditaufnahme zu gedeckt, ist im Wohneigentumsgesetz nicht explizit vorgesehen, wird aber vermutet.

Es liegt in der Verantwortung der Sondereigentümer, durch Beschlussfassung über die Abdeckung des finanziellen Bedarfs des nun rechtlich leistungsfähigen Vereins zu entscheiden ( 10 Abs. 6 S. 1 WEG). So hat der Parlamentarier den Eigentümern die Befugnis gegeben, zu entscheiden, ob die Eigentümergemeinschaft als Vereinigung Kredite aufnehmen soll, und die Finanzierungslegalität dem Ordnungskriterium einer guten Verwaltungspraxis zugeordnet, so dass sie im Zusammenhang mit einer Nichtigkeitsklage überprüft werden kann.

In Karlsruhe haben die Juroren darauf hingewiesen, dass es letztendlich Sache des Gesetzgebers ist, zu entscheiden, wie in einem solchen Falle die Rechte der individuellen Eigentümer von Eigentumswohnungen durchzusetzen sind: Die Rechte der anderen: Die Rechte der Eigentümer: Er hatte sich in diesem Falle für die Anfechtungsmöglichkeit eines WEG-Beschlusses aufgesetzt. Das entspricht auch im Hinblick auf die Frist ( 46 Abs. 1 S. 2 WEG) dem Prinzip, dass in jedem Falle ein wirksamer Rechtschutz gewähre.

Das WEG als rechtsfähige Vereinigung wurde vom Parlament unter anderem mit der Begründung gerechtfertigt, dass die Gesamthaftung auszuschließen ist. Nur wenn sich die Eigentümer der Wohnungen deutlich und unmissverständlich engagieren - als Einzelbesitzer der Wohnungen selbst und nicht als WEG - besteht die Möglicheit, eine Gesamthaftung festzulegen.

Der BGH sah im konkreten Einzelfall keinen Hinweis darauf, dass sich die Stockwerkeigentümer zur Gesamthaftung verpflichte. Die Entscheidung des WEG, die den Antragsteller abgelehnt hatte, korrespondierte mit einer ordnungsgemäßen Abwicklung - die Kreditaufnahme sollte daher ohne Haftungsausschluss der einzelnen Inhaber stattfinden. Selbst wenn eine Begründung über einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ( 242 BGB) zur Annahme eines Darlehensvertrages mit Gesamthaftung (die der Bundesgerichtshof hier ausgeschlossen hat) geführt hätte, wäre eine solche Vereinbarung gänzlich wirkungslos gewesen - jeder Sondereigentümer hätte durch die Ablehnung der Bewilligung mindestens seine eigene Gesamthaftung zu Ende bringen können.

b) Andererseits steht es auf jeden Fall nicht zur Verfügung, da der Versicherer die Feststellung der Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (10 Abs. 6 S. 1 WEG) bei der Befugnis, die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss mit einer gesamtschuldnerischen Bürgschaft zu belasten, vom Versicherer neu geregelt hat.

c ) Ein WEG-Eigentümer hat grundsätzlichen keinen Rechtsanspruch darauf, dass auf die Vollstreckung einer endgültigen Entscheidung verzichtet wird; etwas anderes ist nur der Fall, wenn triftige Umstände - etwa bei einer wesentlichen Veränderung der konkreten Umstände - die Vollstreckung der endgültigen Massnahme als unzutreffend erscheinen lässt (§ 242 BGB).

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